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Comment se lancer dans la construction immobilière?

Presque 80% des millionnaires belges qui travaillent ont des biens immobiliers. C’est un “must have” lorsque vous commencez à avoir un certain patrimoine. Ou non d’ailleurs, effectivement l’une des plus grandes légendes urbaines, serait qu’il est nécessaire de posséder des millions pour débuter dans l’immobilier. Bien évidemment, c’est faux. Heureusement, que ce n’est pas un domaine réservé aux riches, car il fait partie des valeurs les plus sûres et les plus enrichissantes dans le monde du travail. 

Les investisseurs immobiliers achètent parfois des propriétés clés en main, mais le plus souvent, ils développent des propriétés.

Les promoteurs immobiliers font parfois le choix d’acheter une maison déjà existante, mais généralement ils sont plutôt intéressés par le développement de celles ci.Le principal avantage de l’immobilier si vous vous y prenez bien, c’est qu’il est possible d’acheter des propriétés qui valent peu, et les rénover afin d’en tirer une plus value exceptionnelle. C’est ce en quoi consiste le métier de développeur immobilier.

C’est risqué, mais aussi gratifiant en cas de succès. Beaucoup de ces investisseurs travaillent avec des sociétés de développement immobilier pour atteindre leur objectif d’investissement.

Pour vous lancer dans le développement immobilier, vous devez comprendre les processus impliqués. Vous passerez par trois étapes générales: 

  • pré-développement
  •  construction 
  • post-développement

 Avant d’examiner de plus près ces étapes, il est judicieux de rafraîchir votre compréhension de ce qu’est réellement le développement immobilier et de la manière dont vous le faites.

Comment comprendre le développement immobilier ?

«Le développement immobilier est le processus de création de valeur en apportant des améliorations tangibles aux biens immobiliers.»

Lorsque vous développez un bien immobilier, vous construisez de nouvelles structures, modifiez des structures existantes ou améliorez de manière générale tout bien immobilier pour en augmenter la valeur. L’immobilier comprend les terrains et les structures temporaires ou permanentes occupant ces terrains.

De quoi avez-vous besoin pour débuter dans le développement immobilier?

Le processus pour devenir développeur varie d’un état à l’autre, mais les nécessités fondamentales restent les mêmes.

Un diplôme

En tant que promoteur immobilier, vous porterez de nombreuses responsabilités, donc une vaste base de connaissances et d’expérience est vitale. Dans la plupart des pays, vous n’avez pas besoin d’acquérir un diplôme ou une certification professionnelle spécifique pour devenir développeur, mais avoir un diplôme dans le domaine immobilier vous aidera énormément dans votre parcours. Ceux-ci incluent, mais sans s’y limiter, le génie civil, l’urbanisme, la finance, la gestion d’entreprise ou un diplôme en immobilier d’entreprise. Certaines écoles offrent des masters en développement immobilier qui peuvent également vous aider à démarrer.

De l’expérience!

Aussi important, sinon plus, que votre diplôme formelle est votre expérience «terrain» . Une expérience de travail dans l’immobilier, en tant qu’agent, courtier, analyste, etc., vous préparera à devenir développeur – mais d’autres domaines professionnels ont également leur valeur. Les carrières dans la finance, les ventes, la construction et de nombreux autres domaines de la sorte peuvent être tout aussi pertinents pour réussir en tant que développeur immobilier.

Beaucoup d’étudiants commencent à travailler en tant que courtiers immobiliers commerciaux où ils apprennent les tenants et les aboutissants de la dynamique des acheteurs et des vendeurs. De là, ils évoluent pour aider les sponsors à lever des dettes ou des fonds propres pour les transactions. Cela peut être l’un des meilleurs moyens de vous former au développement immobilier.  

Votre réseau

Votre capital “social”, c’est-à-dire vos relations professionnelles et personnelles, aura également un impact démesuré sur vos prouesses en tant que développeur. En termes simples, plus vous connaissez de personnes avec lesquelles vous entretenez de bonnes relations sur un marché, plus vous serez efficace. Cela inclut des personnes comme les courtiers, qui peuvent vous aider à trouver des offres, des agents de titres pour vous aider dans les transactions, des avocats pour vous aider dans les questions juridiques liées au développement, et toute autre personne pouvant contribuer à rendre votre processus plus efficace et efficient.

Comment démarrer en tant que promoteur immobilier ?

Il existe un processus assez simple pour démarrer le développement immobilier:

Se renseigner sur les principales connaissances dont vous avez besoin

Vous ne pouvez entrer dans aucun type d’investissement sans comprendre les bases du marché. Apprenez au mieux les tenants et les aboutissants de l’immobilier avant d’essayer d’y investir. Aucun diplôme n’est nécessaire, même s’il ne faut pas longtemps pour obtenir une licence immobilière pour une couverture complète du sujet. Si vous avez travaillé dans l’immobilier à quelque titre que ce soit, vous avez probablement déjà des connaissances de base.

Vous devez vous créer votre équipe

À moins que vous ne prévoyez de tout faire vous-même, trouvez des membres de l’équipe qui peuvent y arriver. Une équipe de confiance comprend d’autres développeurs, du personnel juridique, des architectes, des ingénieurs, des finisseurs, des employés de jour, etc.

Certaines équipes peuvent être constituées au fur et à mesure. Sinon vous pouvez toujours travailler aux côtés d’un développeur établi pour commencer.

Vous devez trouver un premier projet 

Trouvez un projet qui répond à vos critères d’investissement et qui a du sens pour les capacités de votre équipe. Pour commencer, vous pouvez vous joindre à un projet existant pour plus d’expérience ou rechercher votre propre propriété.

Vous devez élaborer votre plan de financement

Vous avez besoin de capital pour acheter la propriété que vous allez développer, même si vous n’avez pas à payer vous-même. Travailler avec des investisseurs vous offre plus d’opportunités pour des propriétés commerciales, même si vous aurez probablement besoin d’un partenaire expérimenté pour gagner la confiance des investisseurs.

Toutes nos félicitations! Vous vous êtes lancé dans le développement immobilier! Malheureusement, entrer est la partie la plus facile. Le défi est d’en faire un investissement rentable. Voici plus d’informations sur le développement immobilier.

Quelles sont les différentes étapes du développement immobilier ?

Le processus de développement immobilier comprend trois étapes principales. Il y a du travail à faire avant ces étapes, y compris la vérification des opportunités et l’achat d’une propriété. Trouver et valider une transaction immobilière est un sujet qui a besoin de son propre temps. En parlant des 3 étapes du développement immobilier, nous examinons comment procéder après un achat.

Chaque étape du processus de développement immobilier est importante. Vous ne pouvez pas ignorer les étapes ou essayer de les exécuter dans le désordre. Si vous ne suivez pas l’ordre logique, vous risquez de faire des erreurs. Les erreurs entraînent des pertes. En minimisant les erreurs et en ne prenant que des décisions bien réfléchies et raisonnables, vous êtes plus susceptible d’obtenir un gain net qu’une perte nette.

Après avoir finalisé l’achat d’une propriété, vous commencerez par le pré-développement avant de passer à la construction et au post-développement.

Passer à la construction sans passer par la phase de planification et d’analyse est un désastre pour sûre comme résultat, tout comme vous ne pouvez pas passer par la phase de planification et espérer que de bons résultats arriveront après le développement si vous effectuez un travail de mauvaise qualité pendant la phase de construction.

Comment se préparer au développement immobilier?

Commencez le pré-développement par une analyse approfondie de votre propriété. Vous avez peut-être pu inspecter avant l’achat, mais vous devez maintenant analyser avec un œil critique pour déterminer comment vous pouvez vraiment ajouter de la valeur à la propriété. J’espère que vous aurez quelques idées en fonction de vos critères d’achat.

Le pré-développement sera probablement l’une des étapes les plus longues du processus de développement immobilier, car vous souhaitez planifier toutes vos étapes. Soulevez et résolvez tous les problèmes possibles, afin de pouvoir les gérer avant de commencer à construire.

Comment analyser votre marché?

Comme un agriculteur qui plante une graine, vous voulez vous assurer de choisir un terrain fertile dans lequel faire pousser votre “récolte”. Différents marchés fonctionnent selon différentes stratégies d’investissement. 

Par exemple, pour des rendements plus stables, mais moins lucratifs, vous voudrez peut-être investir dans des marchés plus chers avec des taux à faible capitalisation, pour plus de risque et plus de rendements, vous pouvez regarder les zones tertiaires avec des taux de capitalisation plus élevés.

Dans la plupart des cas, vous voulez trouver des marchés avec une croissance démographique positive, une base d’emplois diversifiée et une population bien éduquée. La proximité des noyaux urbains ou des centres économiques est également un atout majeur.

Trouver une propriété

Une fois que vous vous êtes installé sur un marché, il est temps de trouver une propriété. Tout comme sur les marchés de l’immobilier résidentiel, les annonces numériques sont incroyablement populaires, avec des sites comme ikea ,leroy merlin, les principales plates-formes immobilières commerciales qui proposent à la vente des commerces de détail, des achats, des bureaux, des industriels, du self-stockage et d’autres types de propriétés.

Cela dit, malgré l’influence croissante des plates-formes numériques, une grande partie de l’activité immobilière est encore en face à face, et les courtiers et peuvent être d’excellentes sources de transactions hors marché. Votre troisième option consiste à contacter les propriétaires de propriétés commerciales au sein de votre marché désigné pour voir s’ils sont prêts à vendre. Cette approche demande un peu plus d’efforts, mais peut être très gratifiante en raison du potentiel de ramasser une propriété avant que d’autres investisseurs aient la possibilité de faire une offre.

Analyse de la propriété

Il est primordiale de prendre en compte ces conditions:

  • Zone de la propriété
  • Politiques du gouvernement local
  • Conception de la construction
  • Négociations locataires
  • Analyse des coûts et refonte
  • Analyse de marché
  • Participation du public de la communauté, au besoin

Prenez votre temps pour bien faire cette étape. Bien que vous souhaitiez la franchir rapidement pour éviter des coûts de détention excessifs, vous ne voulez pas oublier quelque chose qui finira par éroder vos marges bénéficiaires.

Avant de donner l’ordre à l’équipe de construction de procéder, vous devez être sûr que tout est prêt. Si vous n’avez pas confiance en vos projets, continuez à planifier ou obtenez un deuxième avis d’une source fiable.

Comment commencer la construction?

Une fois que vous avez donné le feu vert à l’équipe de construction, votre travail consiste à les surveiller de près. Vous n’êtes peut-être pas un expert en construction, mais vous pouvez recruter un expert pour vous aider à vous assurer que les choses se passent bien. Il s’agit de l’étape la plus coûteuse du processus et il est rarement possible de corriger une erreur sans la payer.

Si vous n’avez pas fait votre travail de pré-développement à fond, vous risquez de rencontrer davantage de problèmes pendant la construction.

 Si vous avez bien couvert les problèmes potentiels, la construction devrait avancer de manière relativement prévisible. Il est toujours possible que quelque chose se passe mal, même si vous avez bien planifié.

Voici les quelques questions que vous pouvez vous poser:

  • Toutes les règles sont-elles respectées?
  • Tout est-il conforme au code?
  • L’équipe respecte-t-elle le budget?
  • Les choses se passent-elles dans les délais ou non?

Le paiement aux équipes de construction se fait en fonction du temps et des efforts fournis tout au long du projet. Chaque fois qu’une étape est atteinte, une plus grande partie de l’argent est libérée jusqu’à ce que tout soit fait. Le paiement final est effectué une fois que vous avez inspecté et approuvé l’ensemble du projet.

Que vous construisez un nouveau plan à partir de zéro ou que vous rénoviez / modifiiez un bâtiment ou un complexe existant, vous devez surveiller de près ce qui se passe. Si vous n’êtes pas suffisamment informé pour savoir quand quelque chose ne va pas, embaucher quelqu’un qui doit suivre ce qui se passe sur le site. Ceci est essentiel pour s’assurer que le processus de construction se déroule sans problèmes et que l’équipe fait les choses correctement.

Un travail de qualité inférieure est plus facile à voir quand il est fait qu’après que les choses sont terminées et affinées pour l’ouverture du bâtiment. Si des coins sont coupés, quelque chose s’écroulera ou nécessitera au moins une rénovation rapide, ce qui vous coûtera cher sur toute la ligne.

Qu’avez vous à faire après la construction ?

Vous avez deux choix possibles une fois la construction terminée. Au cours de la phase de post-développement, vous pouvez soit ouvrir le bâtiment à l’entreprise pour le louer et le gérer, soit le vendre. Une fois que vous avez terminé le projet de développement, vous pouvez également l’utiliser comme garantie pour un prêt de projet plus important.

Si vous comptez louer et gérer la propriété, vous devriez déjà avoir des clients en ligne. Les grands espaces devraient avoir des locataires commerciaux assignés avant que le bâtiment ne soit terminé, en particulier si la propriété a besoin d’un magasin principal ou s’il s’agit d’un espace complet plus grand pour un seul locataire commercial.

Les projets de développement immobilier qui engagent des investisseurs extérieurs peuvent décider de louer et de gérer l’immeuble jusqu’à ce que les investisseurs aient eu la possibilité de récupérer la majeure partie ou la totalité de leur investissement initial. Il s’agit d’une pratique courante avec les propriétés multifamiliales, car les locataires sont généralement plus faciles à trouver et à conserver. Lorsque la propriété n’a besoin que de rénovations ou de modifications, les locataires existants peuvent rester tout au long du processus d’achat et de construction si possible.

La gestion des actifs commence au moment où la construction est terminée. Vous êtes responsable de l’entretien de la propriété, des réparations nécessaires et de l’entretien général afin que l’actif reste en bon état. À ce stade, vous êtes responsable de toutes les taxes, paiements de prêt et autres frais, que la propriété rapporte de l’argent ou non.

Si vous choisissez de vendre la propriété au lieu de la louer, vous pourrez peut-être réaliser un profit rapide et commencer votre prochain projet plus tôt. Avec cet itinéraire, vous êtes plus susceptible de payer des impôts sur les plus-values ​​plus élevés, mais la capacité de rebondir sur un nouveau projet le rend idéal pour quiconque ne s’intéresse pas à la gestion de location à long terme.